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1、順義最新開盤樓盤：【星譽BEIJING】實景看房：超高得房率，順義最火項目？

關鍵詞：

精裝修、低密度、1.6容積率、地鐵R4線、公園旁、成熟配套、純商品房、自帶商業、70㎡兩居起步、單價3開頭、北京城建開發。

沿著通順路往北，道路兩邊綠化很好。

星譽BEIJING項目的西地塊就在路右側，從這兒到順義城區只需要3公里。

這是西地塊的工地現場，一休打入了內部，來到了工人們的簡易房。數量不少，看來已經正式全面開工的狀態。

來到星譽BEIJING的售樓處，占地面積很大，寬敞大氣。位置在西地塊的最南側，在一個破舊的早餐公司對面。

一休不止一次與大家分享這個觀點：順義是有產業的，有經濟基礎。

其GDP雖然這幾年有點下滑，又被亦莊干掉，但順義依然是郊區TOP，總量僅次于海朝西東亦，排名第六。

這意味著什么？

口號響亮、很多新房單價破十萬的城六區豐臺、每年都超大力度扶持的親兒子通州，竟也不是順義的對手，更別說大興、昌平這些郊區兄弟。這是順義的底色，也是基本面。

以小見大，星譽BEIJING南側的破舊早餐公司，其實也是在告訴大家：

1、這地段還算成熟，周邊并不是荒地，已經有老公司和破房子了。

2、星譽Beijing西地塊西側就是現代的發動機工廠、配件公司、模塊工廠，還有現在風頭正盛的理想汽車總基地。周邊有很多機械制造、物流貿易、汽車、醫藥類公司。

能滿足以上條件的北京新盤，其實不太多，可以說這位置不虛，有支撐，絕非某些新盤那種“鳥不拉屎”的地段。

北京城建這次對樓盤的包裝、宣傳，確實打破了其原有的模式。

更加追求年輕化的表達方式，售樓處也是未來感十足，不太像之前沉悶的國企風格。（其實從國譽朝華就開始有這樣的改變，集團內部在創新）

順義的很多樓盤，都是主打“朝陽北”為賣點，星譽BEIJING也未能免俗。但其實這個賣點多少有點虛，因為項目位置并不挨著朝陽，硬要類比“海淀北-昌平南”這種邏輯，其實有點不通順。

其實，星譽BEIJING如果能把與順義老城的關系說明白，一樣很有優勢。

現如今總價、單價低一點的新盤，大部分位置都在郊區，城區的也不是這個價兒，七八萬起步，大家心里應該都明白。

但即便是郊區盤，其實也分三六九等。

一休說句大實話，如果預算有限，那建議優先考慮靠近郊區老城區的那些項目，這意味著更加成熟，可以享受到已有配套，也更有人氣，二手房市場也有保障，自己住的方便，二手也賣得出去或者賣的上價兒。如果用倆字兒來概括，那就是“實惠”。

而項目所在的仁和板塊，雖然不是順義老城區的核心，但確也屬于城區延展地帶，就在那個邊界上，太近了。而且順義老城區一共也沒多大，那些醫院、商場、體育館、公園、學校，都是現成的，不需要任何大餅。

舉個例子，星譽BEIJING到順義地鐵站、順義區醫院、順義公園都在直線距離3.5公里以內，您聽這些名字也能知道，這些地名扎堆的地方往往就是最成熟的位置。

如上圖，6021、6024兩地塊是項目西區，6035地塊是東區，這三塊地是純商品房。

6033地塊是附近的回遷安置房，6034是幼兒園，是北京城建拿地時的捆綁條件。

這張圖中，有三處，值得一提。

1、順義一中。這是順義天花板級的高中，雖然高中不講學區房，都得考。但離著近，氛圍還是會不一樣。

2、路勁旭輝的公園和御項目，在東地塊的東側。

3、仁和公園。在公園旁的小區，茶余飯后遛彎都會很方便，遛狗也有了好去處。競品項目公園和御項目名字中的“公園”二字，其實說的就是這里。但其到公園的距離，其實沒有星譽BEIJING近。

仁和公園的北側，還有三處配套，非常亮眼，就是圖中仁和公園北側的三個黃圈。

1、順義城南體育中心＋順義區文化中心。這里是順義文體活動的主要場所，對家長和孩子都很友好。體育中心有好多個球場，文化中心就更牛掰了，是順義文化館、順義圖書館、順義博物館、順義大劇院的集合體，特別適合小朋友的成長。文旅局也在這。

2、第二個黃圈的位置，是順義夕陽紅公園、老干部活動中心、順義社區服務中心養老院、退役軍人活動中心。老干部局在這。

3、再往北，是北京兒童醫院順義婦兒醫院、仁和第一人民醫院（新建的，二級甲等）。順義衛健委也在這。

旁邊還有一個石園大市場，這里非常接地氣，買東西便宜，很適合父母長輩采買。還有美廉美超市，不喜歡菜市場的年輕人可以來這。

以上配套，對老人小孩是不是很友好？很不錯了吧？

星譽BEIJING步行可達，遠一點的距離項目車程只需要4分鐘左右，真的很方便了。

星譽BEIJING的東、西地塊相距太遠，這種距離不多見，嚴格來講都不能算一個項目才對，沒啥呼應。

且西邊兩個地塊中間有市政路，導致一個本就體量一般的小區切成三部分，每一塊都不大，多少影響小區氛圍感；也給園林景觀設計，增加了不小的難度，也不利于開發商操盤，槽點真心不少啊。

但這一切和開發商倒是沒直接關系，供地者也不會想那么多。順義這幾年供地很有特點，地塊往往都很小，切的很碎，一個項目三四塊地很常見，尤其是仁和，包括前兩年的“仁和三兄弟”，大部分項目全這樣，多少有點糟蹋東西。不敢多說了，深度原因分析,后臺t我。

這是星譽BEIJING的東地塊，就四棟樓，以89㎡和70㎡小戶型為主。

小區容積率為1.6和1.8，一共18棟，8-11層住宅，共1056戶。

戶型產品為70㎡兩居、89㎡三居、105㎡三居、116㎡四居。

限均價4.4，但其實絕大部分房源售價都是低于4萬的，3開頭為主，純純剛需價。

這是項目周邊的不利因素匯總情況，廣大購房者可以重點了解。

這是一休在五月中旬拍攝的，西地塊工地情況，現在的進度要更快一些。

從售樓處朝北看的視野，不遠處可以看到項目北側的順義化肥廠宿舍，這是很老的小區，至今已有32年的歷史。

向東看，一排很新的板樓還有大量的別墅產品，那是項目東側的北京合院小區，同樣是北京城建開發。（已經是現房了，但還有新房房源，95㎡洋房，單價不到4萬。合院別墅八百多萬就能入手）

來看看樣板間，89㎡三居，B1戶型，三面寬朝南。

這是交付樣板間，裝修品質也就是這個標準。

北向U型廚房，面積還行，柜子也都給做好了。

北向次臥，外窗據說可以探出去一塊，送了一塊設備平臺，所以提升了得房率。

北向的客衛，朝北開窗，通風不錯。

主臥套房。

主臥送了陽臺，半贈送。

客廳送的陽臺更夸張，很大。陽臺深度來說，在北京這幾年的新房項目中，似乎可以稱冠。

漂亮的電視背景墻。

南向次臥門口有一個家政間，提高了這戶型的收納功能。

南向次臥，送了飄窗。

總結來說，送飄窗、設備平臺、陽臺，三樣全都安排上了，你說得房率能不高嗎？

還是剛剛的那個89三居戶型，城建還做了一個精裝展示樣板間。

南向的主臥、次臥、客廳。

主臥套房內部情況。

南向次臥。

餐廳，以及北向的次臥、衛生間、廚房。

從外部視角，來看看贈送了多少。

開發商對部分材料品牌的展示。

市政地暖。

89㎡及以上戶型，送了中央空調。

三層雙中空Low-E玻璃的斷橋鋁窗，普遍都這樣，常規操作。

來到了C3戶型，105㎡三居，交付樣板間，所見即所得。

這戶型最大亮點，當屬超大轉角飄窗，只有邊戶才能做到這種。

餐廚客一體化設計。

衛生間，以及朝北的兩個房間。

主臥套房，帶大陽臺。

北京城建，從操盤業績來看已經算是本地開發商中的一哥，對老大哥首開已經不放在眼里了。

只要是城建的介紹，必談雙奧。有點類似首開必談“半座北京城”。

星譽BEIJING項目運用了大量的曲線元素，這是這位國企開發商之前沒有過的風格。

105㎡三居，其實還有這種中規中矩的南向三面寬戶型，不知道為啥開發商要去展示那個邊戶。

116㎡四居，得房率最高，達到了93%。

70㎡兩居，南北通透，確實不錯。給了小戶型買家很多體面，單價還不到4萬。

順義如何選房？還有什么備選項目？競品優缺點是什么？都可以問一休。

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2、順義最新開盤樓盤，順義多個新盤扎堆入市

順義新老樓盤齊發力，產品類型豐富

根據北京中原地產發布的數據顯示，今年上半年，北京新建商品住宅（含普通住宅 別墅，下同）累計成交19096套，成交金額1494億。其中，順義區以成交額156.56億元位居第三位。而9月19日-9月25日這一周，北京新建商品住宅成交916套，成交金額62.78億元。其中，順義區新建商品房成交金額6.5億元，環比下降約4%，成交金額位居全市各區第四位。

位于北京東北方向的順義區，多年來因臨空經濟區和中央別墅區而備受關注。自《順義區分區規劃（國土空間規劃）（2017-2035） 》提出之后，順義的產業發展便開始提速。按照規劃，順義將構建“一港、兩軸、三帶、多點”總體空間格局。其中，“一港”指國際空港新城；“兩軸”為宜居宜業發展軸（順義城區南北）、創新創業發展軸；”三帶”為溫榆河生態帶、潮白河生態帶、淺山生態帶；“多點”指仁和、馬坡、牛欄山、后沙峪等各個板塊。

順義區一位業內人士介紹，“從年內月度成交走勢來看，北京樓市凸顯一定韌性。當前，恰逢傳統銷售旺季‘十一’小長假，房企都在緊抓節點發力推盤，順義各樓盤也不例外?！?/p>

整體來看，作為樓市傳統熱點區域的順義，當前呈現的特點是，新老樓盤交替發力、剛需盤與別墅同臺競技。其中，后沙峪板塊有新盤中鐵諾德閱墅以及在售樓盤中海首開?湖光玖里等，馬坡、牛欄山板塊陸續有和錦華宸、順鑫?頤和天璟禧潤等新盤亮相，仁和板塊曾備受矚目的“打擂”盤——龍湖?云河硯及路勁御和府也依然在售。

在順義區從事銷售多年的趙晨（化名）向記者介紹，“盡管新房供應量持續攀升，但順義市場表現出良好的去化能力，相較于短期供應猛增的朝陽、昌平等區域來說，順義新房供需矛盾要緩和得多?！?/p>

后沙峪板塊新盤亮相、老盤順銷

10月1日一早，位于順義后沙峪板塊的中鐵諾德閱墅項目全新樣板間開放。據項目負責人介紹，中鐵諾德閱墅項目由央企中鐵打造，是中央別墅區的低密實景現房，容積率1.01，即買即住。該項目臨近首都國際機場，距離溫榆河和羅馬湖僅200米，附近有優山美地、龍湖滟瀾山等低密度別墅類小區，教育資源配套方面有新英才國際學校等16所國際學府。

中鐵諾德閱墅項目負責人介紹，此次開放的清水樣板間戶型擁有約8.1米超大面寬。目前，項目在售產品為230平方米的上疊，總價1200萬元；300平方米的下疊，總價1500萬元。項目國慶期間還推出了特價房源。

10月1日，購房人參觀中鐵諾德閱墅項目開放的“清水樣板間”。

“周圍總會聽到有人說再等等、再看看，現在的樓市應該是沒有大跌或者大漲了，我們是追求改善，所以這次不打算再等了。”在中鐵諾德閱墅項目看房的劉凱（化名）向記者表示，現在北京的低密度產品已經越發稀缺，他和家人正準備“十一”假期在順義購買一套低密度改善型住宅。

同樣位于后沙峪板塊的中海首開?湖光玖里項目，于9月18日正式開盤。其位于火沙路與裕慶路交叉口西北角、祥云小鎮北1.6公里，整體居住氛圍和居住環境質量較高。

10月1日，新京報記者來到了位于中糧祥云小鎮附近的中海首開?湖光玖里項目銷售處。銷售人員介紹，項目產品類型為建筑面積約110-185平方米三至四居洋房、聯排。項目整體為4-6層的低密洋房，容積率1.2，均價5.5萬-6.4萬元/平方米，總戶數1246戶，精裝交付。

后沙峪板塊另一項目陽光城?檀悅入市的時間要相對早一些。2016年6月，陽光城7.5億元拿下項目地塊，如今基本已經處于現房銷售狀態。該項目主推建筑面積約88平方米的三居，首套房首付約200萬起。

“‘十一’期間，陽光城?檀悅的疊拼產品有‘一口價’房源，其他產品有9.8折的優惠?！变N售人員介紹，該項目現在在售的是上疊、下疊、上躍、下躍戶型。上疊房本面積86平方米，總價在981萬元左右；下疊房本面積在256平方米左右，總價約1250萬元；下躍房本面積180平方米，總價在888萬元左右。上述戶型都是毛坯交付，皆有贈送的地下部分面積。銷售人員稱，業主還可以購買裝修包，屆時由開發商代為裝修。

馬坡、牛欄山、仁和板塊新房供應充足

在順義新房市場中，除了后沙峪板塊外，馬坡、牛欄山及仁和板塊也同樣備受關注。

其中，馬坡、牛欄山板塊有和錦華宸、順鑫?頤和天璟禧潤等新盤亮相，主推戶型多樣，可滿足剛需及改善置業群體需求?！笆弧逼陂g，新京報記者通過探訪了解到，位于馬坡、由金地和保利集團打造的和錦華宸二期項目占地面積約5.2萬平米，建筑面積約8.2萬平米，容積率1.6，目前在售房源有多種戶型，包括98、126平方米洋房，總價從340萬-519萬元不等；上疊房本面積150平方米，贈送100平方米，總價650萬-680萬元；下疊房本面積280平方米，贈送170平方米，總價930萬-980萬元。

與此同時，位于牛欄山板塊的順鑫?頤和天璟禧潤項目，也推出多種房源，比較適合改善群體。該項目一期現房為109平方米墅景洋房、240-309平方米觀景疊墅；二期期房為120-135平方米洋房、160-220平方米大平層、336-398平方米全聯排別墅。從價格方面來看，洋房單價3萬元/平方米起，總價360萬元起；聯排別墅總價960萬元左右。

說起順義區新盤，仁和板塊也值得一看。去年“同臺打擂”的龍湖?云河硯及路勁御和府，戶型從兩居到四居，從小高層到別墅，都囊括其中。

龍湖?云河硯是望京北為數不多的別墅項目，目前主力產品為150-375平方米疊拼別墅，擁有難得的10.2米大面寬、6.5米高的全明地下空間和南向花園，項目在7、8月陸續開放了實體別墅及實體園林展示。國慶期間，該項目推出“別墅限時立減20萬，600萬元起即可入手”優惠，項目的墅區洋房也推出了限時“一口價”房源。

此外，該區域的路勁御和府項目在售房源為68平方米兩居，82、89平方米三居及108平方米四居等戶型，均價4萬元/平方米。

新京報記者 張建 攝影 張建

編輯 楊娟娟 校對 張彥君

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