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內(nèi)容導航：1、上海慧芝湖花園二期哪個小區(qū)最好：上海二手房價跌了嗎？ 一房一萬數(shù)據(jù)分析系列！2、上海慧芝湖花園二期哪個小區(qū)最好，想了解靜安-大寧-嘉悅軒

1、上海慧芝湖花園二期哪個小區(qū)最好：上海二手房價跌了嗎？ 一房一萬數(shù)據(jù)分析系列！

“2022年馬上就要結(jié)束了”

一房一萬購房群里大家在說到這里的時候，都有點感慨：“2022廢了，2023崛起！”

這其實挺能反映這一年大家的狀態(tài)，同時也是上海二手房市場的一個縮影

年初夭折的小陽春，復工之后7、8月的2萬套的成交量、8、9月上海豪宅暴動后的熄火以及11月份1.61萬套的二手房成交量和估計翹（尾）不起來的12月

畢竟教培行業(yè)直播帶貨去了，學生們放假在家上網(wǎng)課了，但房子終究不是能通過線上帶看就能成交的

在反復的折騰和市場預期不明朗之下

上海二手房價格跌了嗎？

這應該是上海購房者目前最關心的問題了

這里一房一萬可以直接回答這個問題：

掛牌價在漲

成交價在跌

這篇文章我們將從宏觀視角到不同環(huán)線的中觀視角，再到二手房小區(qū)的微觀視角，來說明這一點

數(shù)據(jù)口徑說明：文中掛牌價為上海主流中介房源掛牌均價；成交價格為市場評估價，僅供參考！

關于上海二手房價格有沒有跌這個話題，一房一萬在之前直播中專門跟大家聊過這件事情，在全市整體的數(shù)據(jù)統(tǒng)計層面上，上海二手房價格并沒有下跌，甚至還有些微漲

原因大家也都知道，核驗價還在不斷的放松，從新掛牌房源的價格走勢中就能看出來在今年的6月、10月有兩撥明顯的放松（在后文各環(huán)線新掛牌房源的價格走勢中就能看到），全市掛牌量也是在這兩個時間點猛增

在新掛牌房源價格的帶動下，全市掛牌價格也是不斷上漲，但是如果最近有買房或賣房經(jīng)歷的朋友應該能感覺到，市場的價格其實在往下走，這一點在微觀數(shù)據(jù)上可以得到印證

我們選取公寓類商品房（不包含別墅產(chǎn)品）為樣本，以內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)、外環(huán)外四個維度，來看各自的新掛牌房源均價、在掛牌房源均價以及成交均價

內(nèi)環(huán)內(nèi)

內(nèi)環(huán)內(nèi)可能是“核驗價放松”浪潮中，受影響最小的區(qū)域，不少內(nèi)環(huán)的早期商品房和次新房在鏈家上依然沒有掛牌房源，足可見上海對于「放松」的克制

從數(shù)據(jù)走勢中，我們也能看出，在10月份的核驗價放松中，內(nèi)環(huán)內(nèi)公寓商品房的價格并沒有像6月一樣，明顯上漲

這里順便說下：大家不要被鏈家上釋放出來的“真實成交價”所困惑，一方面單套房源的成交價不能代表整個小區(qū)的均價，另一方面，鏈家并不是展示所有的成交房源，所以，大家要理解這其中的差異

從內(nèi)環(huán)內(nèi)的三個價格走勢來看，掛牌價格延續(xù)了上漲走勢，而成交均價在6月份之后，出現(xiàn)了兩波起伏，并在11月份開始調(diào)整，總體來看，成交價格年年末依舊堅挺，并且出于高位橫盤

我們選取內(nèi)環(huán)內(nèi)近1年二手房成交量相對較高的瑞虹新城璟庭，來看看TA的成交量價走勢

小區(qū)近一年成交27套，換手率超過3%，屬于成交活躍的小區(qū)（高于全市平均值），成交量最高出現(xiàn)在8月份，單月成交7套

價格的最高值出現(xiàn)在7月份，11月二手房成交價約12.8萬/㎡，相較于今年最高值下降約13%，但是從全年成交均價來看，同比上漲約12.6%

內(nèi)中環(huán)間

從內(nèi)中環(huán)開始，往外的環(huán)線區(qū)域內(nèi)，公寓類商品房的新掛牌房源價格都有兩次明顯的上漲，也就是我們之前說的核驗價放松帶來的影響

從內(nèi)中環(huán)的三個價格走勢來看，掛牌價格總體是上漲走勢，但是在10月份出現(xiàn)了明顯回撤，而成交均價在6-9月保持持續(xù)上漲，在10月份開始首次調(diào)整，未來可能還有一定回落空間

我們選取內(nèi)中環(huán)近一年二手房成交量相對較高的慧芝湖花園（二期），來看看TA的成交量價走勢

小區(qū)近一年成交32套，換手率接近3%，屬于成交活躍的小區(qū)（高于全市平均值），6月復工之后，成交量一直比較高

價格的最高值出現(xiàn)在10月份，11月二手房成交價約12.7萬/㎡，相較于今年最高值下降約6%，但是從全年成交均價來看，同比依舊上漲約5%

中外環(huán)間

中外環(huán)間的掛牌價格走勢基本上與內(nèi)中環(huán)間保持一致，成交價格漲幅也近乎相同

從中外環(huán)間的三個價格走勢來看，掛牌價格只在6、10月有明顯變化，而且期間并沒有明顯回撤，而成交均價在6-10月間保持持續(xù)上漲，在11月份開始首次調(diào)整，但是幅度微弱

我們選取中外環(huán)間近一年二手房成交量相對較高的綠洲康城親水灣（中區(qū)），來看看TA的成交量價走勢

小區(qū)近一年成交102套，換手率約2.7%，同樣是成交活躍的小區(qū)（高于全市平均值），而且是在近一年里保持了相當高的成交熱度

價格的最高值出現(xiàn)在8月份，11月二手房成交價約6.93萬/㎡，相較于今年最高值下降約2.5%，但是從全年成交均價來看，同比依舊上漲約1.8%

外環(huán)外

外環(huán)外是今年受到核驗價放松最明顯的區(qū)域，7月新掛牌房源價格相較于3月上漲約17%，大幅超過其他環(huán)線

從三個價格走勢來看，6月之后均保持了向上趨勢，尤其是成交均價

我們選取外環(huán)外近一年二手房成交量相對較高的中駿柏景灣，來看看TA的成交量價走勢

小區(qū)近一年成交86套，換手率約8%，屬于成交非常活躍的小區(qū)（大幅高于全市平均值），成交量在6-8月較高，最高值出現(xiàn)在8月，單月成交了21套

價格的最高值出現(xiàn)在10月份，11月二手房成交價約7.94萬/㎡，相較于今年最高值下降約1%，但是從全年成交均價來看，同比依舊上漲約2.3%

總結(jié)一下

我們可以從數(shù)據(jù)中印證一些現(xiàn)象

1、今年核驗價兩次放松，分別是6月和10月，而且核驗價放松并不是陽光普照，而是從外往內(nèi)，外環(huán)外的放松幅度最大，內(nèi)環(huán)內(nèi)最小

2、除外環(huán)外，外環(huán)內(nèi)各環(huán)線區(qū)域核驗價大約是真實成交價的85-95%

3、雖然各個環(huán)線的成交均價都有不同程度的下降，但是同比依然是上漲的，6月之后的價格上升在缺乏成交量支撐的情況下，整體呈現(xiàn)高位橫盤態(tài)勢

看完了價格走勢，我們來聊聊

上海二手房什么時候能恢復常態(tài)？

其實從個人的角度來看，近兩個月其實對于購房者來講，買房體驗應該是比較好的，充足的房源和較大的議價空間，大家可以有挑選的買房

而且從成交數(shù)據(jù)來看，受到“放開”的影響，12月二手房成交量繼續(xù)下滑，市場交易熱度下降，預計這種情形會延續(xù)到年后的2月份，最近想要買房的小伙伴可以多看房

2、上海慧芝湖花園二期哪個小區(qū)最好，想了解靜安-大寧-嘉悅軒

慧芝湖花園位于閘北區(qū)大寧板塊，由37棟高層住宅組成。小區(qū)分三期開發(fā)，分別于2007-2011年竣工。小區(qū)戶型的建筑面積跨度大，建筑面積約為65-185㎡左右，戶型的選擇種類也較多。小區(qū)的房齡較小，小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境建設較好，綠化面積大，居住舒適度較高。小區(qū)的成交客戶的主要類型為剛需型和置換型，交易量小，人員流動性低。

小區(qū)區(qū)位

慧芝湖花園坐落于于閘北區(qū)大寧板塊，該板塊屬于內(nèi)環(huán)板塊，東與虹口區(qū)交接、南到蘇州河、西與普陀區(qū)接壤、以中山北路為界，外依靜安，地理位置優(yōu)越，各項生活配套設施齊備。整個大寧國際社區(qū)由六個功能板塊組成：大寧國際商業(yè)廣場、申城第一生態(tài)綠地、多媒體谷、市北工業(yè)新區(qū)、國際居住園區(qū)和上海馬戲城。上海大學、閘北體育場上海馬戲城、第十人民醫(yī)院都和板塊緊密相連。此外，南北高架自駕至人民廣場僅需要20分鐘左右。

小區(qū)優(yōu)缺點

優(yōu)點

1、交通較為便利，且周邊配套設施完善，滿足人們生活需求

2、植被覆蓋率較高，環(huán)境比較優(yōu)美，居住環(huán)境較好，舒適度較高

3、人員流動性較低，給居民帶來的安全隱患較低

缺點

1、地處繁華地段，噪音、灰塵等污染較大

2、垃圾點、配電房在34號樓，居民居住質(zhì)量收到影響

小區(qū)主次入口

小區(qū)內(nèi)共有4個出入口，南門位于6號-7樓之間，北門位于29號-30號樓之間，東門位于21號-15號樓之間，西門位于20號-27號樓之間。其中，西門和北門允許人和車通過，東門和南門是行人通道，是主入口。

購買人群

小區(qū)周邊交通便利，周邊教育資源較好，內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，居住質(zhì)量較好，購買的主要群體為新婚剛需型或者是改善型人員。1.新婚的剛需群體一般購買二房戶型，面積約為88-114㎡左右，這類群體考慮生孩子，而這類戶型面積較大，居住質(zhì)量較好。2.置換型群體大多購買三房或者四房戶型，這一類人經(jīng)濟能力較高，追求更高的生活品質(zhì)，而這類戶型能夠滿足這類居民的需求。

租戶特征

因小區(qū)地處位置優(yōu)越，租金較高，所以小區(qū)的租戶較少，而租住在小區(qū)內(nèi)群體主要是經(jīng)濟能力較強的公司白領。他們選擇租住在此處的原因有：1.小區(qū)的交通便利，周邊商業(yè)、生活配套較為齊全。2.小區(qū)房屋的面積較大，環(huán)境優(yōu)越，居住質(zhì)量高。

居住體驗

1.小區(qū)的物業(yè)服務質(zhì)量較好，小區(qū)的衛(wèi)生干凈整潔、公共設施維護的較好，深受小區(qū)居民的喜愛。2.小區(qū)內(nèi)部的居民會經(jīng)常舉辦各種活動，使得居住氛圍濃厚，居民之間的感情較好。

建筑特點

小區(qū)的外立面風格是現(xiàn)代風格，整體時尚大氣，具有高貴的品質(zhì)感。小區(qū)外立面材料是面磚，堅固耐用，彩色豐富，具備豐富的裝飾效果，防火、防水、耐磨且耐腐蝕，不易開裂。同時，經(jīng)過實地調(diào)查和走訪發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)對其的維護和保持程度較為完好，外立面較新。

小區(qū)環(huán)境

小區(qū)內(nèi)植被覆蓋率較高，植被種類多樣，環(huán)境比較優(yōu)美。小區(qū)內(nèi)部擁有湖景、綠化帶和寬闊的草坪。綠化帶分布在各處，動感的設計，給人不同的視覺感受。寬闊的草坪給居民帶來玩樂的場所，在居民閑暇的時候總能看到草坪上有踢球玩耍的人。另外，陽光草坪區(qū)域上還有亭廊景觀，通過景觀木棧道沿階梯緩緩而上，進入登高景亭的木質(zhì)走廊中，一個甲板式觀景的挑臺伸出，人居其上可以盡情俯瞰眼底的美景，為居民提供了一個休憩、觀景、散步的好去處。

樓棟分布

小區(qū)總建筑面積為40萬㎡，總占地面積約為15萬㎡，規(guī)劃總戶數(shù)為3430戶；小區(qū)主要由37棟36層的板樓結(jié)構(gòu)高層住宅組成。小區(qū)分三期開發(fā)，樓棟分布情況為1-20號為一期，二期為21-33號，三期為2-10號。小區(qū)房屋層高為2.8m，一層層高3.2m，梯戶比為一梯兩戶、兩梯三戶和兩梯四戶，梯戶比較為適中，居民使用較為方便。小區(qū)房屋建筑面積為65-185㎡左右，其中一房戶型建筑面積是65-80㎡，二房戶型的建筑面積為88-114㎡，三房四房戶型的建筑面積則是118-185㎡左右。

社區(qū)公共設施

社區(qū)內(nèi)的公共設施較好，不僅有公共大堂，挑高為5.4m，采用玻璃門、高級水晶吊燈燈飾、大理地板、大理石墻面等裝飾，裝修品質(zhì)較好，還有有信箱、快遞等便民設施。此外，小區(qū)內(nèi)有兒童游樂場、網(wǎng)球場、籃球場、老年活動中心、會所等娛樂中心，其大多位于30號-31號樓之間以及18號-19號樓之間，中等規(guī)模，收費合理，小區(qū)內(nèi)的老人和小孩多會去以上場所鍛煉和娛樂。

安保

小區(qū)內(nèi)的安保情況較好，小區(qū)設有門禁，需要刷卡進入，非本小區(qū)人員需登記方可進入小區(qū)，管理較為嚴格。樓棟內(nèi)也設有門禁，非本小區(qū)居民需要業(yè)主授權(quán)方可進入樓棟，安全性較高。此外，小區(qū)內(nèi)共有30個保安，負責24小時治安管理，1小時巡邏一次，安保情況較好。該小區(qū)還與110聯(lián)網(wǎng)，一旦發(fā)生安全或偷竊事件，民警可及時趕到本小區(qū)，保護業(yè)主人身及財產(chǎn)安全 。

車位管理總戶數(shù)3430物業(yè)地址

上海上實物業(yè)管理有限公司，小區(qū)一期二期的物業(yè)處位于27號樓，三期的物業(yè)處位于4號樓，總體服務質(zhì)量較好。

物業(yè)服務質(zhì)量

小區(qū)的物業(yè)服務質(zhì)量較好，物業(yè)每天兩次對小區(qū)的路面、樓道等地方清掃，對垃圾進行處理。根據(jù)居民反應得知，小區(qū)內(nèi)清潔程度較好，路面、草坪都比較干凈。此外，小區(qū)內(nèi)的景觀、公共設施等都會得到定期的維護，綠植沒有枯死情況，公共設施也保存良好。

周邊交通

小區(qū)周邊的交通較為齊全，居民出行較為方便。小區(qū)500m以內(nèi)的公交站點有廣中路平型關路、平型關路靈石路、平型關路廣中路、靈石路北寶興路、靈石路平型關路、廣粵路廣中路，經(jīng)過的公交車有79路、107路、179路、222路、66路、108路、944路。臨近的地鐵站有1號線上海馬戲城、延長路和汶水路。此外小區(qū)臨近共和新路，居民便于自駕出行。

商業(yè)配套

小區(qū)周邊的商業(yè)配套較為齊全，能夠基本不同居民的需求。小區(qū)周邊有大寧國際商業(yè)廣場、盛源生活廣場和大寧音樂廣場。大寧國際商業(yè)廣場距離小區(qū)1.0km，廣場共有15棟錯落有致的建筑、11個大小廣場和庭院、約2公里步行街和1,300個停車位。商業(yè)廣場具有8大功能:商務酒店、辦公樓、零售、餐飲、文化、娛樂、教育和城市生活配套設施等。盛源生活廣場，位于上海市閘北區(qū)柳營路763-789號近共和新路，距離小區(qū)1.9km。源生活廣場包涵六大主題功能:零售、餐飲、娛樂、教育、生活配套、便民服務一站式生活體驗，將消費者的生活所需和生活體驗相融洽，為消費者創(chuàng)造一個便利、舒適品味的未來社區(qū)生活方式。而大寧音樂廣場具有激情、時尚、浪漫又不缺穩(wěn)重的形象。此外還有多家超市和便利店等供居民日常所需，如易盛客生活超市、華聯(lián)超市、聯(lián)華超市、全家便利店等。

生活服務

小區(qū)周邊生活配套較為齊全，居民生活較為便利。周邊銀行有廈門國際銀行ATM、廈門國際銀行、中國銀行ATM、匯豐銀行、中國銀行、招商銀行ATM、上海銀行等。小區(qū)附近的餐館有典飲餐飲、尊寶比薩、牛奶棚、老振興蘇州湯包館、廣慈小吃館、和記小菜、東腳門餅業(yè)等，這些餐館能夠滿足居民的日常飲食和聚會請客等需求。對于喜歡在家吃飯的居民，小區(qū)周邊有株洲路菜市場、寧盛菜市場、平巖菜市場等。

教育配套

小區(qū)周邊的教育配套較為成熟，有大寧國際幼兒園、大寧國際小學和風華中學等學校，囊括了從幼兒到中學的教育，居民子女入學較為方便。大寧國際幼兒園，距離小區(qū)約1.1km左右，是一所示范性一級幼兒園。學校發(fā)展“挑戰(zhàn)教育”的辦學特色，同時，該幼兒園校園環(huán)境優(yōu)美，教學設施齊全，開設多項特色課程，例如數(shù)學啟蒙、紙工創(chuàng)意等。大寧國際小學，距離小區(qū)約為180m，該小學成立于2007年，是一所政府支持下的公辦小學，同時招收境外學生。學校占地1.4萬平方米，場地設施和設備現(xiàn)代、齊全，能容納25個班級約800m學生。風華中學距離小區(qū)約300m，是上海市行為規(guī)范師范學校，其前身為上海市私立興慈中學，辦學歷史悠久，1978年被上海市教育局確定為靜安區(qū)區(qū)重點中學。

醫(yī)療資源

小區(qū)周邊醫(yī)療資源較為豐富，附近有上海市第十人民醫(yī)院、同濟大學附屬口腔醫(yī)院等滿足居民就診需求。上海市第十人民醫(yī)院，距離約為1.2km。該院是一家綜合性醫(yī)院，科室齊全，該醫(yī)院的特色學科有：消化內(nèi)科和護理。其曾獲得全國優(yōu)質(zhì)服務“百佳醫(yī)院”等榮譽稱號，社會滿意度較高。同濟大學附屬口腔醫(yī)院，距離小區(qū)為1.4km，該醫(yī)院是上海市衛(wèi)生局核準登記的政府主辦的非盈利三級口腔專科醫(yī)院。醫(yī)院先后獲得國家教學成果獎一等獎，上海市優(yōu)秀學科帶頭人計劃項目等獎項，資質(zhì)較高。此外，在距離小區(qū)的430m有國大藥店，該藥店具有一定品質(zhì)保障，且環(huán)境較好，態(tài)度和服務較周到，價格較為實惠。

休閑娛樂

小區(qū)周邊的休閑娛樂設施較多，有忘情隨音樂茶座KTV、量販KTV、好樂迪KYV、國色天香KTV等KTV，還有上影CGV、上海滬北電影院、佰迦樂大光明影城、17.5影院等休閑娛樂設施。小區(qū)周邊還有網(wǎng)吧、酒吧等設施供娛樂。

公共資源

小區(qū)周邊公共資源豐富，周邊有閘北公園、大寧郁金香公園、大寧公園等，居民可以在閑暇時刻盡情游玩。閘北公園，距離小區(qū)約為1.1km左右，西臨共和新路，南沿洛川東路。東至平型關路，北近延長路。公園入園處有茶圣陸羽像，像后的浮雕，講述了種茶采茶，制茶，品茶的整個過程。公園尤以海棠為特色，主要有垂絲海棠、木瓜海棠、貼梗海棠、西府海棠、倭海棠等5個品種約1000株。大寧郁金香公園，公園以郁金香聞名，每年都會舉行花展，吸引周邊居民的前去觀賞。

我要買房

1.對于剛需族而言，可以選在建筑面積在65-80㎡的戶型，因為面積較小，在自身的經(jīng)濟能力承擔范圍之內(nèi)，且對于以后的置換更加方便。2.對區(qū)位要求不大的剛需型新婚用戶，建議在此購買88-114㎡的二房，此類戶型南北通透，采光較好，總價適中，適合用作婚房或過渡性住宅；3.建議有經(jīng)濟能力雄厚，家中有老人需照顧的置換型家庭購買此處118-185㎡的三房，因是多層，利用空間大，老人也有相對的居住空間。

我要賣房

1.靠近小區(qū)內(nèi)部的樓棟受到的噪音影響較小，價格會普遍偏高，但同時業(yè)主定價時也需結(jié)合裝修、樓層等具體情況來綜合考慮。2.小區(qū)周邊教育配套完善，會吸引不少子女家長，業(yè)主也可據(jù)此適當調(diào)價。3.小區(qū)環(huán)境良好，物業(yè)管理較好，業(yè)主出售時可以重點提出，來打動購房者。

我要出租

小區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便利，且教育資源豐富，租金價格高低具體要看房屋的內(nèi)部裝修情況以及面積大小，業(yè)主應該從這些方便考慮房屋的租金。

我要租房

小區(qū)內(nèi)部的房屋面積都較大，租金昂貴。如果經(jīng)濟能力不足的群體建議租住面積較小的一方戶型，這類戶型價格相比其他戶型的價格較低，經(jīng)濟能力不足的群體能夠有能力承擔。如果經(jīng)濟能力較強的且家中有小孩或者老人可以居住二、三房戶型，這類戶型面積較大，適合多人居住，且居住質(zhì)量較好。

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