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1、遠洋地產最新負債率：遠洋地產：千億房企 限時自救

根據遠洋集團披露，今年上半年將錄得虧損最高200億元，面臨巨大的資金壓力。

根據8月17日官方消息，2024、2027年和2029年到期的三筆美元債票息展期方案正式通過，延期兩個月支付，焦頭爛額的遠洋得到一絲喘息。

盡管從技術層面上來說，遠洋并不算真正的“違約爆雷”，但也徹底表露了其經營不佳的現狀。

在市場看來，展期亦是負面信息。這家今年剛好“三十而立”的企業，遭遇了前所未有的發展挑戰。

內地地產港股十強

遠洋集團控股有限公司（以下簡稱“遠洋集團”）是內地在港上市房地產公司十強之一。

創立于1993年，并于2007年9月28日在香港聯合交易所主板上市（股票代號03377）。2008年3月，遠洋集團控股有限公司被納入香港恒生綜合指數及恒生香港中資企業指數成分股。

遠洋集團以住宅開發、不動產開發運營、物業服務及建筑建造全產業鏈服務為主營業務，并涵蓋養老服務、數據地產、物流地產、房地產金融等領域。

足跡遍及80余個城市，已累計開發運營600余個項目。

根據官方顯示，遠洋集團以房地產開發為核心主營，枝葉脈絡也環繞在房地產上下游產業。

旗下有遠洋商業、遠洋不動產、遠洋服務等主營品牌。

成都遠洋太古里、北京頤堤港，是遠洋集團在不動產開發運營的代表作，也締造了北京遠洋大廈、北京國壽金融中心等城市地標。

物業服務方面，旗下遠洋服務于2020年底在港交所主板掛牌上市（06677.HK），覆蓋住宅、商場、寫字樓、酒店、醫院、政府大樓及其它公共設施等多種業態。

遠洋集團經過三十年的發展，還擁有遠洋建設、遠洋裝飾、遠洋生態、遠洋機電等營造專業公司，形成了以房地產開發為原點的全產業鏈服務。

此外，還有遠洋數據、遠洋物流、遠洋資本，高端養老品牌椿萱茂等其他業務。

虧損最高200億元

8月14日晚間，遠洋集團在港交所公告，預期集團2023年上半年虧損約人民幣170億元至人民幣200億元，上年同期虧損約人民幣10.87億元。

據遠洋集團公開給出的解釋是，歸因于兩個方面，一是整體房地產市場低迷，導致營業額及毛利率下降，以及對物業項目計提的減值撥備增加；二是分占合營企業和聯營公司的業績下降。

一周后8月23日，遠洋服務(06677.HK)正式公開了2023年上半年業績答卷。

遠洋服務董事局聯席主席、總裁楊德勇攜首席運營官朱葛穎，首席財務官劉旭、增值業務負責人陳志偉及資本市場部總經理周瑩四位高管，出席了業績會，與外界分享財報成果。

數據顯示，截至2023年6月30日，遠洋服務合約面積約1.45億平方米，在管面積達1億平方米，遍及中國五大核心城市群的89座城市。

“今年以來雖然受整體環境房地產行業的影響，整體的經營面臨著比較大的壓力，但是通過我們的努力，在服務品質經營團隊方面都保持了穩定”。業績會上，面對投資者的提問，遠洋服務管理層坦然地說。

今年上半年，遠洋服務收入穩健，物業管理基本盤牢固，期內其整體營業收入為15.6億元，相比去年同期減少4.2%，歸母凈利潤1.28億元，較去年同期的2.67億元下降51.8%。主要由于公司主動收縮回款不及預期的非業主增值服務的規模。

同期，遠洋服務堅持高質量發展，聚焦優質項目。截至6月30日，其管理項目的總合約建筑面積為1.45億平方米及總在管建筑面積為1.04億平方米，分別較2022年6月30日增長約19%及30%。

變賣資產回籠現金

在這一次的輿情中，大家關注到兩個點：一是國企居然也會爆雷，前有綠地，自然驚訝程度便小了許多，其次是背后的大股東無動于衷，并沒有出手搭救？

遠洋集團的困境，似乎早有端倪。近兩年不斷減持手中商業項目，現金流捉襟見肘。

22年12月15日晚間，遠洋集團聯合遠洋服務和太古地產先后發布公告稱，遠洋計劃以55.5億元，向太古地產出售成都遠洋太古里50%股權。出售完成后，太古地產將實現對成都遠洋太古里的100%控股。

這個曾經被視為遠洋在商業運營巔峰，估值被打了9折出售，只為快速回籠現金。不僅成都太古里，遠洋集團同年4月以30億元的價格出售北京頤堤港項目一期股權。

今年5月，又擬以19.63億元出售位于朝陽區的遠洋未來廣場。前后獲得約105億元的現金流，但也只是杯水車薪。

截至2022年底，遠洋短期現金負債率依然低至0.12，凈負債率升至了183%。為此，遠洋的股東—中國人壽和大家人壽在今年7月份，成立了聯合調查組進駐遠洋調查實際經營情況。

顯然調查結果并不盡如人意，根據遠洋集團8月14日在港交所公告，預期集團上半年虧損約人民幣170億元至200億元，上年同期虧損約人民幣10.87億元。

在此之前，遠洋集團曾在2022年發生上市以來的首次虧損，毛利率也創下新低。

險資地產大撤退

遠洋集團的前身為1993年成立的中遠房地產開發公司，2007年在香港上市。

經過多次的融資、改制，目前這家擁有央企背景的混合所有制企業的兩大股東分別是：中國人壽保險股份有限公司，持股比例29.59%；大家人壽保險股份有限公司，持股比例29.58%。

不同于其他壽險企業資金實打實地投入，中國人壽對遠洋雖然承諾了資金支持，實際卻遠不及預期。

中國人壽與遠洋集團曾于2021年12月16日簽署《金融產品交易框架協議》，承諾截至2024年12月31日止三個年度，中國人壽每年認購遠洋集團的金融產品金額上限不超過50億元或等值外幣。

作為大股東，中國人壽實際支持力度并不大。

截至2022年12月31日止年度，中國人壽認購遠洋集團作為發行人、融資主體或擔保人的金融產品的金額為美元4000萬元（折合人民幣2.68億元）及4.87億元，合計不超8億元，占上限比例僅為15%。

從中國人壽年報中發現，2022年，其收取遠洋集團的企業債利息僅為700萬元。亦可以看出，中國人壽整體支持遠洋集團的債權本金規模較小。

而在中國人壽2020年報、2021年年報當中，關于融資支持提及的，均是“本公司與遠洋集團未發生交易”。

另外，2022年中國人壽僅從遠洋集團收取股利僅6100萬元。按照權益法核算，2022年遠洋集團體現于中國人壽的賬目價值為21.94億元。

險資舉牌房地產要追溯到2016年，泰康與保利發展、平安與華夏幸福、中國人壽與遠洋等，兩兩之間，均股權、債權交織，紛繁復雜。然而近兩年，險資撤退地產的消息未曾間斷。

據樂居財經統計顯示，泰康人壽計劃減持保利發展1.3%股份，套現或超過23億；中國平安對于旭輝的持股比例從2019年的9.39%降至2022年的0%，中國金茂的持股比例也從2019年的15.11%降至2022年的13.36%。

中國人壽也正減少對遠洋集團相關債券的持倉。2019-2022年，中國人壽從遠洋集團收取的企業債利息分別為2700萬、2600萬、1700萬元、700萬元，側面說明其對于遠洋集團資金投入正減少。

僅2021年一年，平安人壽、中國人壽、大家人壽、富德生命人壽等多家險資均減持了地產股，減持超14億股。

因此，在這一次遠洋集團違約困境面前，背后兩大股東并未出手搭救，也佐證險資大撤退的意圖。

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30天內限時自救

據遠洋集團公開的負債數據，截至2022年末，遠洋持有現金93.86億元，較2021年年末下降65.3%；現金短債比0.25，較上年末下降1.20，剔除受限制銀行存款的現金短債比為0.12，長短債務比下降至1.55。整體來看，遠洋尚有近300億元缺口。

媒體披露，8月1日的“18遠洋01”債權人會議通過《關于增加“18遠洋01”本金兌付寬限期條款的議案》，給予本金兌付日連續30個自然日的寬限期。同時，債權人反對展期方案，要求按期全額兌付“18遠洋01”本息。

也就是說，如果9月1日寬限期結束時，若債權人仍不同意展期而遠洋仍無法兌付“18遠洋01”，遠洋集團將構成實質性違約。

進入2023年，遠洋集團采取多項自救措施，保交付維持流動性經營，加大營銷力度、資金回籠。2023年1-6月，遠洋集團實現協議銷售額人民幣約356.6億元，協議銷售面積約276.1萬平方米；2023年1-7月，遠洋已順利交付1.9萬套住宅，其中包括深圳西麗網紅盤遠洋天著。

遠洋地產深耕深圳多年，開發有多個小區以及儲備項目，目前深圳在售遠洋天祺位于龍崗坪地，總價僅248萬起便可上車。

2、遠洋地產最新負債率，央企遠洋突發巨虧

昨天，遠洋集團發布2022年中期未經審核的財務資料。信息顯示：截至2022年6月30日，遠洋集團營業額234.12億元，利息及其他收入9.68億元，期內溢利1.08億元，其他全面虧損9.88億元，全面虧損總額8.80億元。

而去年上半年，遠洋集團實現營業額人民幣205.13億元，毛利潤人民幣46.12億元，歸母公司凈利潤為10.10億元。

即使拉長到2021年全年，遠洋集團的日子過的也很不錯，去年全年實現營業額約642億元，核心凈利潤28億元，歸母公司凈利潤27億元。

從大賺27億到巨虧8.8億，遠洋不過用了半年的時間。

1、

事實上，2022年上半年虧損的知名房企非常多。

河南建業上半年的虧損額在50-60億元，藍光發展虧損額在46億元，陽光城虧損額在35-45億元，正榮虧損額在25-30億元，就連老牌國企上實發展2022年上半年也虧損了1.1億元，而去年上實發展還能實現3.44億元的歸母凈利潤。

賠錢的一出溜，賺錢的也不容易。

碧桂園2022年上半年的歸母凈利潤為2-10億元，去年這個數字還是150億元；招商蛇口2022年上半年的歸母凈利潤為15-21億元，而去年同期的歸母凈利潤超過42億元，等于正宮大央企超過3萬員工哼哧哼哧干了半年，一拉數據，比往年這個時候，還少賺了20多億。

了解房地產行業的同學都知道，樓盤只有竣工交付，才能按照房地產行業的會計準則計入營業收入，同時方可核算利潤，而2022年上半年**在各地大爆發，一定程度上影響了項目的施工，樓盤的交付也受到影響，這一點從網絡輿情不斷爆出的各地停工爛尾潮就可以判斷。

事實上，這一條也是目前不少房企在半年報中的原因第一條。當然了這只是寫出來的原因，更多企業是因為資金鏈斷裂，企業暴雷無錢蓋樓，最后拿**防控當了幌子。

2、

除了樓盤交付量大減之外，在碧桂園和遠洋的半年報中，還提到了美元加息和匯率的影響。

上個月27日，美國聯邦公開市場委員會公布最新利率決議，將基準利率上調75個基點至2.25%至2.50%區間。

2022年年初至今，美國已經加息4次，累計加息225個基點，預計到年底還有2-3次的加息預期，年內還有100基點的加息空間。

來自外匯管理局的信息顯示，昨天境內在岸市場人民幣兌美元匯率徘徊在6.8399附近，盤中一度刷新年內最低點6.8410，而去年年底的匯率僅為6.37。

這意味著僅僅大半年的時間，美元啥都不干，利用升值就收割了至少7%。

今年2月份的時候，21世紀經濟報道曾經統計，101家房企共計存續460支美元債，總發行額度為1925.68億美元，平均利率為7.56%。其中，美元債規模超過20億美元的房企有33家，超過10億美元的房企有45家，其中2022年需要償還美元債超過10億元的就有10家。

比如佳兆業的美元債2022年需要償還的就有33億美元，不考慮本金利息、罰息等，僅美元加息，佳兆業就要多付出超過15億元人民幣，以世茂10億美元債為例，美元加息，世茂要多掏出接近5億人民幣，約相當于2021年世茂歸母凈利潤的一半。

辛辛苦苦的干了一年，美帝一把薅去了一半。

3、

美元加息，不僅客觀上造成了大量美元債房企的債務成本大增，主觀上也有利于做空中國房地產，甚至是中國經濟。

美聯儲曾經在報告中提及美元加息的好處，其中重要的一條：可以引起其他經濟體的經濟大衰退，美聯儲每次加息，都是在全球經濟危機后；這時候美國經濟復蘇得差不多了；而其他經濟體復蘇滯后，還沒有完全挺過來。

美聯儲加息，對于其他經濟體而言，無論跟還是不跟，都是極大的傷害。

如果選擇不變，則自己國家的外貿出口利潤很可能被外匯吞噬掉，而且美元資本外流，發展會持續放緩；如果新興國家也加息，本國的企業借貸成本就會大幅提升，損傷企業的投資積極性。剛剛恢復的本國經濟，又將重新陷入低谷，甚至是大衰退。

如果選擇降息來對沖發展的滯緩，很可能造成短期的經濟繁榮，但是通脹嚴重，會醞釀更大的危機。

根據美聯儲自己的統計：美聯儲每提升1%利率，新興國家GDP增速平均會掉0.3%左右。

當然了，作為世界第二大經濟體，咱們擁有14億人口的巨大內需市場和完整的工業全門類體系，所以我們受美元加息的影響會小一些，而且我們擁有約9800億美元的美國國債，也可以一定程度的對沖美元加息的影響。

拋開國與國之間的經濟戰爭的圍困和反圍困，美元加息對于巨額美元債的中國房企而言是致命的，這一點是真實無疑的。

4、

上一次的美元加息潮在2017-2018年，彼時2017年加息3次，2018年加息4次，于是2019年成了中國房企美元債的提前贖回大年。

2019年8月16日，21世紀經濟報道的一篇文章就曾經提及，彼時隨著美元兌人民幣破7，為了降低融資成本，不少房企不得不考慮提前還債，以減輕自己的壓力。

根據報道，2019年7、8兩個月，中駿就提前贖回了2020年到期的3.5億美元的債務，旭輝贖回了2020年到期的2.5億美元的債務。佳兆業也在8月11日提前贖回了1.613億美元。

但是2022年已經不同于2019年，彼時房企尚有財力提前贖回，而如今只能眼睜睜的暴雷。

美元債在房地產大發展時，曾經助力房企實現了快速的增長，而如今在房地產行業的低迷期，卻像插向房企的最后一刀。

彼時的蜜糖，如今的砒霜。

5、

十幾天前，龍湖股價在毫無征兆的情況下，被瑞銀不專業的分析和一篇假消息搞得市值暴跌16%，同日龍湖賣空比例高達21.3%，賣空股數為922.2萬股，而前一日，賣空數量僅79.15萬股。

其實這不是龍湖第一次遭遇大規模的做空。

3月中上旬，緊隨中概股集體暴跌之勢，港股內房股也曾遇到過一次集體暴跌，當時，中概股6個交易日內，龍湖市值跌去了693億港元，碧桂園市值蒸發了635億港元，50強房企市值在3月14日當天跌去近1500億港元。

彼時正值內房股發布2021年業績前一個月的靜默期，與8月10日正處中報靜默期如出一轍。港交所規定，業績發布前30天是業績靜默期，而靜默期內，上市公司不得回購股份或高管增持，不得透露涉財報內幕信息。

似乎在國家拼命穩定房地產行情的時候，總有外在的力量在拼命的打壓中國房地產從中牟利。

不過話說回來，盡管在過去大半年的股債下滑的周期中，空頭扮演了重要的角色，但真正導致此局面的，是宏觀政策與行業基本面雙雙來到一個前所未有的十字路口。

路在哪里？路向何方？

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